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Les meublés de tourisme

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile (Article D 324-1 du code du tourisme).

Ils se distinguent des autres types d’hébergement, notamment l’hôtel et la résidence de tourisme, en ce qu’ils sont réservés à l’usage exclusif du locataire, ne comportant ni accueil ou hall de réception ni services et équipements communs. Ils se distinguent de la chambre d’hôte où l’habitant est présent pendant la location.

La location saisonnière ou touristique se distingue du bail d’habitation selon 2 critères :

  • le locataire n’y élit pas domicile, il y réside principalement pour les vacances ;
  • la location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours à la même personne.

Démarches à effectuer

Si le meublé est la résidence principale, le loueur est dispensé de toute démarche en mairie.

La résidence principale s’entend du logement occupé 8 mois minimum par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. A l’inverse cela signifie que la résidence principale ne peut être louée plus de 4 mois dans l’année (article L. 324-1-1 du code du tourisme).

Si le meublé est la résidence secondaire, le loueur doit :

1. Effectuer une déclaration en mairie

La déclaration d'un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non, est obligatoire dès lors qu’il ne constitue pas la résidence principale.

Le loueur doit effectuer sa déclaration à la mairie de la commune où est situé son meublé, au moyen du formulaire cerfa n°14004*03. Il reçoit un accusé de réception. À noter : si aucune déclaration n’a été effectuée, le loueur s’expose à une amende pouvant aller jusqu'à 450 €.

Tout changement concernant les informations fournies (sur le loueur, le meublé, les périodes de location) doit faire l'objet d'une nouvelle déclaration en mairie.

2. Demander une autorisation préalable de changement d'usage

Dans certaines villes, une autorisation préalable du maire est nécessaire avant de pouvoir modifier l'usage de votre logement en meublé de tourisme (passage de l'habitation principale à l'habitation meublée de courte durée). Cette autorisation peut être assouplie et remplacée par un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage.

Le loueur est obligatoirement concerné par une de ces autorisations s’il offre un meublé en location saisonnière à Paris, dans une des communes de la petite couronne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) ou dans une commune de plus de 200 000 habitants.

Le loueur peut être également concerné dans toute commune dès lors que le Conseil municipal ou l’EPCI compétent a délibéré pour la mise en place d’une procédure d’autorisation de changement d’usage (pour les communes de plus de 50 000 habitants) ou sur décision de l’autorité administrative sur proposition du maire (dans les autres villes).

Les conditions de délivrance des autorisations sont fixées par délibération du conseil municipal ou par délibération de l’EPCI.

Le loueur doit se renseigner auprès de la commune où se trouve son meublé pour savoir quelle procédure s'applique.

A Paris, l’autorisation de changement d’usage doit être assortie d’une compensation. Cette règle impose d'acheter une surface équivalente d'un local commercial que vous devrez transformer en local d'habitation. Pour plus d’informations, rendez-vous sur le site de la Mairie de Paris

À noter : Sans autorisation, le propriétaire s’expose à une amende de 50 000 € par logement et une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation.

De même, des sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration (article L 651-3 du Code de la Construction et de l’Habitation : emprisonnement d’un an et amende de 80 000 €).

Modifications introduites par la loi pour une république numérique

La loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique introduit deux modifications majeures :

  • Désormais, dans les villes qui l’auront décidé par délibération du Conseil municipal ou de l’EPCI compétent, toutes les locations touristiques, qu’il s’agisse de la résidence principale ou secondaire, devront disposer d’un numéro d’enregistrement à publier dans l’annonce.

  • Les plateformes intermédiaires auront l’obligation de décompter le nombre de jours de location des résidences principales. S’il s’avérait que la location dépasse les 120 jours annuels autorisés, l’annonce serait suspendue.

Le décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 relatif à la déclaration prévue au II de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme et modifiant les articles D. 324-1 et D. 324-1-1 du même code apporte des précisions sur la procédure d’enregistrement.

  • Il précise le champ d’application du local meublé au sens de l’article 51 de la loi. Le numéro d’enregistrement sera applicable aux meublés de tourisme, qu’il s’agisse ou non de la résidence principale, ainsi qu’aux chambres chez l’habitant qui ne répondraient pas à la définition de la chambre d’hôtes. Les chambres d’hôtes sont donc exclues du dispositif, étant soumises à une déclaration en mairie en application de l’article L.324-4 du code du tourisme.

  • Il détermine les informations exigées pour l’enregistrement : ces informations concernent le loueur (identité et coordonnées) et le meublé (adresse, caractéristiques, statut de résidence principale ou non).

Lors de sa déclaration par téléservice auprès de la mairie, le loueur se verra délivrer un numéro d’enregistrement composé de 13 caractères, qu’il devra publier dans son annonce en ligne.

Le ministère du Logement et de l’habitat durable mettra à disposition une liste des communes ayant décidé la mise en place de ce numéro d’enregistrement.

Dans toutes les communes n’ayant pas mis en place la nouvelle procédure, le dispositif prévu par la loi ALUR du 24 mars 2014 continuera de s’appliquer : liberté de location touristique de la résidence principale d’une part et déclaration en marie pour la location de la résidence secondaire d’autre part, parfois assortie dans les grandes villes d’une autorisation de changement d’usage délivrée par le service d’urbanisme. Il est rappelé que la résidence principale est définie comme le logement occupé minimum 8 mois dans l’année, soit, a contrario, loué au maximum 120 jours par an (article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Le décret n’a donc pas une portée générale et il n’a vocation à s’appliquer, le cas échéant,   que dans les communes ayant  mis en place, au préalable,  une procédure de changement d’usage au regard du constat d’une pénurie de logements dédiés à l’habitat permanent ou d’une tension sur ce marché.  

Le classement

Le classement en meublé de tourisme, à l’instar du classement des autres hébergements touristiques, a pour objectif d’indiquer au client un niveau de confort et de prestation. Il constitue également un outil de commercialisation pour le loueur. Enfin, il permet de bénéficier de certains avantages fiscaux [abattement forfaitaire de 71% sur les revenus de location au titre du régime des microentreprises (article 50-0 du CGI), exonération de la taxe d’habitation et de la taxe foncière (III de l’article 1407 et article 1383 E bis du CGI)].

Le classement comporte 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles, il est volontaire et a une validité de 5 ans.

La grille de classement contient 112 critères répartis en 3 grands chapitres : équipements, services au client, accessibilité et développement durable (Arrêté du 2 août 2010 fixant les normes et la procédure de classement des meublés de tourisme).

Toute question relative à l’application des critères doit être formulée auprès d’Atout France, opérateur de l’Etat chargé de concevoir et tenir à jour les tableaux de classement de l’ensemble des hébergements touristiques classés.

Le loueur du meublé (ou son mandataire) doit faire réaliser une visite de son meublé.
Pour ce faire, il s’adresse à un organisme de son choix parmi ceux qui figurent sur la liste des organismes accrédités par le Comité français d’accréditation (COFRAC) ou la liste des organismes visés au 2° de l’article L. 324-1 du code du tourisme.

Les listes respectives de ces différents organismes sont disponibles dans la rubrique "organismes de contrôle" du site https://www.classement.atout-france.fr/.

Vous disposez de 15 jours à compter de la réception du certificat de visite pour refuser la proposition de classement. Passé ce délai et en l'absence de refus, le classement est acquis.

Les décisions de classement sont transmises, mensuellement, par voie électronique, par les organismes chargés des visites de classement au comité départemental du tourisme du département concerné, chargé de mettre à disposition et tenir à jour la liste des meublés classés dans le département.

La réglementation

  • Accord du propriétaire en cas de location:

Si vous êtes locataire et que vous souhaitez sous-louer votre logement, vous devez impérativement obtenir l'accord écrit de votre bailleur.

  • Vérification du règlement de copropriété :

Vous devez vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas le meublé touristique. Cette restriction est généralement imposée dans les immeubles à usage d’habitation exclusivement bourgeoise où toute activité professionnelle est interdite.

  • Fiscalité

Si votre meublé est situé dans une commune qui a institué la taxe de séjour, vous devez la percevoir et la reverser à la mairie. C'est une délibération du conseil municipal qui en fixe les modalités : période d'imposition (fixation des dates de la saison touristique), nature des hébergements et tarifs établis conformément à la législation.

Vous devez déclarer vos revenus locatifs aux impôts.

  • Autres réglementations

Le logement doit respecter les normes minimales fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Depuis le 8 mars 2015, tout lieu d'habitation (appartement, maison) doit être équipé d'au minimum un détecteur de fumée normalisé.

Enfin, vérifiez auprès de votre assurance habitation que votre contrat couvre la location saisonnière.

Prévention de troubles à l'ordre public :

En application du décret 2015-1002 du 18 août 2015, tout prestataire assurant l’hébergement touristique est tenu de faire remplir et signer par l'étranger, dès son arrivée, une fiche individuelle de police comportant :

1° Le nom et les prénoms ;
2° La date et le lieu de naissance ;
3° La nationalité ;
4° Le domicile habituel de l'étranger ;
5° Le numéro de téléphone mobile et l'adresse électronique de l'étranger ;
6° La date d'arrivée au sein de l'établissement et la date de départ prévue.
Les enfants âgés de moins de 15 ans peuvent figurer sur la fiche d'un adulte qui les accompagne.

Les fiches ainsi établies doivent être conservées pendant une durée de six mois et remises, sur leur demande, aux services de police et unités de gendarmerie. Cette transmission peut s'effectuer sous forme dématérialisée.

 

Foire aux questions

 

Quelle est la compétence territoriale d’un organisme de contrôle agréé pour faire des visites de meublé ?

Il n’y a pas de territorialité spécifique dans l’exercice du classement des meublés de tourisme pour les organismes privés en général. En effet, si l’on se réfère au droit commun de l’entreprise, et sauf dispositions législatives particulières, toute entreprise peut exercer librement sur le territoire national ou au sein de l’Union Européenne.

Toutefois, un périmètre géographique peut être défini selon le cas :

  • d’un organisme agréé via un agrément préfectoral (conformément au 1° de l’article
    D324-6-1 du code du tourisme). Il est probable que cet agrément soit circonscrit géographiquement mais ce n’est pas certain, car un agrément préfectoral peut valoir pour des conditions valables au plan national ;

  • d’un organisme agréé par une délégation d’agrément (conformément au 2° de l’article
    D324-6-1 du code du tourisme). L’arrêté du 6 décembre 2010 fixant le niveau de certification de la procédure de contrôle des meublés de tourisme par les organismes visés au 2° de l'article L324-1 du code du tourisme précise le cadre réglementaire en la matière.

Ainsi, un organisme détenteur d’un agrément ministériel (par exemple un organisme « tête de réseau ») peut déléguer, par voie de convention, son pouvoir de contrôle en vue du classement de meublés de tourisme aux organismes adhérents à sa structure. L’annexe II de l’arrêté du 6 décembre 2010 prévoit notamment que le périmètre d’intervention doit être défini dans la convention de délégation de l’agrément. Par conséquent, le périmètre d’intervention d’un organisme est en principe défini dans la convention de délégation de l’agrément. A défaut, il n’y a pas de territorialité.

Le registre des organismes agréés mis en ligne sur le site d’Atout France est structuré par départements. Mais il est possible d’imaginer, dans le cas d’un périmètre d’intervention élargi, qu’un organisme puisse être compétent sur plusieurs départements, voir sur l’ensemble du territoire national.

A qui s’adresser pour faire classer son meublé de tourisme lorsqu’il n’y en a aucun sur son département ?

Le loueur qui souhaite obtenir le classement transmet une demande de classement en meublé de tourisme à un organisme de son choix parmi les organismes accrédité par le COFRAC (comité français d’accréditation) ou les organismes agréés. La liste des organismes accrédités est publiée sur le site de l’organisme d’Atout France. Celle des organismes agréés est également sur le site d’Atout France. S’il n’existe pas de structure dans votre département, il est possible de solliciter des organismes accrédités inscrits sur le registre d’Atout France, ou des organismes agréés sur des territoires voisins.

Existe-t-il des obligations en termes d’affichage du classement du meublé ?

Conformément à l’article D324-6 du code du tourisme, le loueur du meublé ou son mandataire peut signaler le classement de son meublé par l'affichage d'un panonceau selon un modèle établi par l’organisme Atout France et homologué par arrêté du ministre chargé du tourisme. Il doit afficher, de manière visible à l'intérieur du meublé, la décision de classement.

Ainsi, s’il ne s’agit pas d’une obligation, afficher un panonceau visible de l’extérieur du meublé contribue à la visibilité de la qualité de l’hébergement.

Existe-t-il une limite de personnes pouvant être hébergées dans un meublé ?

Il n’y a pas de limite dans la capacité d’un meublé de tourisme. Toutefois, les bâtiments ou locaux à usage d'hébergement qui permettent d'accueillir plus de 15 personnes sont à considérer comme des établissements recevant du public (ERP) de 5ème catégorie, soumis à la réglementation en vigueur concernant l'accessibilité et la prévention des risques d'incendie (cf. article PE2 de l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP).

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Un loueur en meublé est-il assujetti à la contribution foncière des entreprises (CFE) ?

La CFE est due par les entreprises et les personnes physiques qui exercent de manière habituelle une activité professionnelle non salariée, quel que soit leur statut juridique, leur activité ou leur régime d'imposition. Toutefois, l’article 1459 du Code Général des Impôts prévoit certains cas d’exonération :

  • les propriétaires ou locataires louant ou sous-louant une partie de leur habitation personnelle de façon occasionnelle à un prix raisonnable ;

  • les exploitants de meublés de tourisme classés ou de chambres d'hôtes, à condition que ces locaux fassent partie de leur habitation personnelle et ne constituent pas l'habitation principale ou secondaire du locataire.

Pour mémoire, une habitation personnelle correspond à tout local occupé par le contribuable ou dont celui-ci se réserve l'usage comme habitation principale ou secondaire.

Ces locaux sont donc soumis en principe à la seule taxe d'habitation. Cette exonération de cotisation foncière des entreprises peut toutefois être abrogée par délibération des communes et des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre (sauf pour les exonérations au bénéfice des gites ruraux). Dans cette hypothèse, ces locaux peuvent être assujettis à la taxe d'habitation et à la cotisation foncière des entreprises.

Lorsque le propriétaire d'un meublé classé change, est ce que le classement est maintenu pour le meublé ?

La décision de classement d’un meublé de tourisme comporte, en application de l’article 6 de l’arrêté du 2 août 2010, le nom du loueur, l’adresse du meublé, sa capacité d’hébergement et la catégorie du classement. Cette décision constitue un acte administratif, qui est privé d’effet en cas de changement de circonstances de droit, comme c’est le cas en l’espèce avec un changement de propriétaire du meublé.

Ainsi, il appartient au nouveau propriétaire de solliciter un nouveau classement. En effet, le changement du propriétaire peut avoir des incidences sur la catégorie de classement préalablement obtenue (le nouveau propriétaire peut proposer moins d’équipements ou moins de services qui constituent des critères de classement). Dès lors, une simple rectification matérielle du nom de propriétaire n’est pas suffisante.

Les gites de groupe ou les gites d’étape peuvent-ils être classés en tant que meublé de tourisme (classement officiel en étoiles) ?

Pour être classé en tant que meublé de tourisme, l’hébergement doit correspondre à la définition issue de l’article D. 324-1 du code du tourisme : « les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile ».

Par conséquent, les hébergements où le locataire doit partager des parties communes avec d’autres locataires (chambres ou cuisines communes par exemple) ne pourront pas être considérés comme des meublés de tourisme. C’est le cas a priori des gites de groupe, qui disposent de parties communes et qui ne peuvent se faire classer en tant que meublé de tourisme. A noter qu’il existe d’autres catégories d’hébergement (Hôtels, Villages vacances par exemple) qui pourraient correspondre à certains établissements.

 

 

 

A qui s'adresser ?

  • Pour toute question relative à la déclaration ou à l’autorisation de changement d’usage et de changement de destination à Paris :
    Mairie de Paris
    dlh-bplh@paris.fr
    Téléphone : 01.42.76.72.56

   Meublés touristiques à Paris

  • Pour dénoncer une tromperie sur une location de meublé :
    DDPP/ DCSPP
    DGCCRF
  • Pour consulter les offres de meublés :
    Offices de tourisme locaux, comités départementaux du tourisme
  • Les DIRECCTES, des interlocuteurs pour les entreprises
    http://www.direccte.gouv.fr/

 

 

 

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