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Outils juridiques

Le droit français offre de multiples possibilités aux élus locaux pour décider les grandes orientations de l’aménagement de leur territoire, notamment en centre-ville. En particulier, le droit de l’urbanisme, qu’il s’agisse de planification ou de décisions ponctuelles, peut contribuer à la revitalisation du cœur des villes. Face aux difficultés de certains territoires, il existe des dispositifs spécifiques, auxquels élus et entreprises devraient recourir.

 

 

Plan Local d’Urbanisme (PLU) et Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi)

Le Plan local d'urbanisme (PLU) est un document d'urbanisme de planification de l'usage des sols. Il contient une vision générale d'orientation du développement du territoire. Il constitue le principal outil des élus locaux pour déterminer l'aménagement du territoire qu'ils administrent, en particulier du centre-ville, afin de parvenir à un équilibre entre l'offre commerciale du centre et l'offre en périphérie.

Ses dispositions doivent toutefois être compatibles, mais non nécessairement conformes, avec celles du Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT).

                                                                                                               (Geoportail)

Le Ministère de la Cohésion des Territoires présente le cadre du Plan Local d’Urbanisme (PLU) et du PLU Intercommunal (PLUi), en prenant en compte les dernières évolutions juridiques. Des outils pour élaborer ces documents d’urbanisme sont mis à disposition sous forme de fiches pratiques, par exemple pour développer la mobilité durable, favoriser la mixité sociale et générationnelle ou diversifier les fonctions dans les villes.

Plan local d'urbanisme intercommunal

Urbanisme et santé publique

  • Le PLU / PLUi au regard des questions de santé ou de cadre de vie.
  • Guide méthodologique : Agir pour un urbanisme favorable à la santé (Ecole des Hautes Etudes en Santé Publique, 2014).
    Les élus locaux peuvent s’en servir pour mieux analyser les effets des décisions d’urbanisme, d’aménagement du territoire etc. sur la santé publique.
  • L’Analyse des Plans locaux d’urbanisme au regard des enjeux de santé (Ecole des Hautes Etudes en Santé Publique, 2016).
    Destiné autant aux Agences Régionales de Santé qu’aux décideurs locaux, ce livret décrit la méthode d’intégration des enjeux de santé publique dans le PLU et PLUi. Une fiche support est consacrée au dynamisme économique (pp.76-78).

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Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT)



Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) constitue un document d'urbanisme stratégique visant, sur un territoire plus étendu que celui du PLU, la définition d'un projet de territoire, notamment au regard des objectifs du développement durable.


 (Géoportail)



Le ministère de la Cohésion des Territoires présente le SCoT, diffuse un guide pratique pour son élaboration et son application, ainsi qu’une brochure SCoT et dynamiques de territoires.
Dominique Moreno, secrétaire générale de la Commission commerce de CCI Paris Ile-de-France, spécialiste du droit de l’urbanisme, commente la réforme de 2014 sur l’urbanisme commercial et les autres dispositions relatives au commerce. Cette réforme affecte les règles du SCoT.
La Fédération Nationale des SCoT rassemble une large documentation technique et pratique sur ces documents d’urbanisme.

Des chartes d'urbanisme commercial peuvent être adoptées préalablement à l'élaboration du SCoT, et peuvent revêtir une valeur normative, à l'instar de la charte adoptée dans le Pays de Lorient. La charte peut recouvrir un territoire allant d'une commune ou d'un EPCI jusqu'à, le plus souvent, un plus vaste territoire (l'exemple de l'aire métropolitaine lyonnaise), l'enjeu de ces chartes étant de coordonner les politiques locales et d'organiser la concurrence entre les collectivités en matière d'urbanisme commercial.

Des démarches inter-SCoT ont été initiées dans certaines régions pour atteindre une échelle plus large que celle recouverte par des SCoT, parfois trop étroits.

  • Actes - La revitalisation des centres-villes, bourgs et villages dans les SCoT (2016)
  • Fiches sur les SCoT, notamment concernant la mobilité et l'aménagement commercial.
  • Urbanisme commercial - Intégrer les activités commerciales dans le tissu urbain : enjeux et opportunités
  • Comme pour les PLU, le Groupement de recherche sur les institutions et le droit de l'aménagement, de l'urbanisme et de l'habitat a réalise des fiches relatives à l'écriture des SCoT, en particulier d'un point de vue juridique.
  • Outre des conseils sur l'écriture des différentes parties du SCoT, il couvre des thèmes comme l'équipement commercial, la densité, l'eau et la biodiversité, les mobilités, la couverture numérique, l'énergie, l'environnement, l'habitat et le patrimoine.
  • L'INSEE et la DREAL du territoire ont réalisé en 2011 une étude sur le SCoT du Grand Nevers, identifiant ses forces et ses faiblesses, et invitant à des évolutions pour favoriser le dynamisme du centre-ville, notamment par le développement de l'offre de logement dans le coeur de ville pour freiner la périurbanisation.

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Schémas régionaux : SRADDET et SRDEII

Le Schéma Régional d’Aménagement, de Développement Durable et d’Egalité des Territoires (SRADDET) simplifie la planification de l’aménagement du territoire en se substituant à plusieurs schémas. Doté d’une force prescriptive, puisque les autres documents d’urbanisme devront prendre en compte les objectifs du SRADDET et être compatibles avec lui, ce dernier peut notamment se fixer comme objectif le retour de l’essor économique du cœur des villes.


Le Schéma Régional de Développement Economique, d’Innovation et d’Internationalisation (SRDEII) est un document stratégique adopté par le conseil régional, après une large concertation avec les collectivités, groupements, chambres consulaires etc. Il définit pour cinq années la politique régionale d'aides aux entreprises pour leur internationalisation, leur stratégie d'innovation ou encore leurs investissements immobiliers. Le SRDEII se voit conférer une valeur prescriptive : les autres collectivités et groupements sont tenus d'en respecter le cadre pour leurs aides aux entreprises.

  • Les négociations entre les conseils régionaux et les intercommunalités pour conclure le SRDEII

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Programme Local de l’Habitat (PLH)

Le Programme local de l'habitat définit la politique des élus d'une intercommunalité en matière d'habitat public et privé. Il favorise la mixité sociale et le renouvellement du parc immobilier existant, et prévoit des réponses adaptées à certaines populations. Il se décline par des programmes d'actions aux échelles communales, et infra-communales.

L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) explique comment penser l’habitat privé dans le cadre d’un Programme Local de l’Habitat.
L’Association des Communautés de France (AdCF), l’Union Sociale pour l’Habitat et la Caisse des dépôts publient une série de monographies pour montrer comment le PLH peut être un outil de gouvernance et de mise en œuvre des politiques locales de l’habitat.

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Droit d'expropriation

Lorsque de strictes conditions sont réunies, notamment lorsque le gain escompté l’emporte sur les inconvénients prédits, les élus peuvent mettre en œuvre le droit d’expropriation. Dans des cas exceptionnels, cette démarche s’est inscrite dans une stratégie plus générale de revitalisation d’un cœur de ville.

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Droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain peut être mobilisé, dans le cadre de l’aménagement du territoire urbain, par les élus locaux ou leurs partenaires (Société d’Economie Mixte, établissement public, concessionnaire d’aménagement …) ayant reçu une délégation. Destiné à acquérir du foncier, le droit de préempter doit respecter des conditions strictes, notamment de procédure.

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Droit de préemption commercial

Le droit de préemption commercial dérive du droit de préemption urbain. L’utilisation de ce droit a été progressivement facilitée depuis sa création en 2005, notamment par la loi Artisanat, Commerce et Très Petites Entreprises (ACTPE) de 2014, en vue de préserver l’activité commerciale et artisanale au cœur des villes et la diversité de l’offre. Cependant, il ne devrait être employé que pour saisir certaines opportunités et toujours avec précaution, comme le détaille Dominique Moreno, secrétaire générale de la commission du commerce à la CCI Paris Ile-de-France.

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Périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat

Les élus du bloc communal (communes et EPCI) ne peuvent recourir au droit de préemption commercial que sur des propriétés comprises dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat établi au préalable.

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Opération de Restauration Immobilière

Les Opérations de Restauration Immobilière (ORI) sont un outil d'aménagement à la disposition des collectivités publiques. Elle vise à obtenir des propriétaires d'immeubles ou de logements dégradés qu'ils réalisent des travaux de remise en état, de modernisation ou encore de démolition.

L'ORI procéde en deux phases : incitative dans un premier temps, coercitive si besoin dans un second temps.

Ainsi, l'ORI commence par une procédure de Déclaration d'Utilité Publique. Elle enjoint le propriétaire de réaliser certains travaux dans un certain délai. Le propriétaire peut faire appel aux soutiens financiers et d'accompagnement de l'Agence Nationale de l'Habitat (Anah).
Si le propriétaire refuse de réaliser les travaux, la collectivité peut engager une procédure d'expropriation du bien en question.

Par exemple, la Ville de Troyes mène une ORI dans le centre ancien (Bouchon de Champagne) afin de moderniser le parc privé et de réduire la vacance locative. Cette ORI se couple à une OPAH-RU, dans le cadre du Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD).

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Zone franche urbaine-territoire entrepreneur (ZFU-TE)

Délimitées à partir de critères socio-économiques, les Zones Franches Urbaines-Territoire Entrepreneur (ZFU-TE) sont un dispositif incitatif permettant aux entreprises qui s’y implantent d’être exonérées d'obligations fiscales sous réserves de certaines conditions.

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Zone de revitalisation rurale (ZRR)






Délimitées à partir de critères démographiques et socioéconomiques, les Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) incitent à la création ou à la reprise d’entreprises dans ces territoires par la voie de plusieurs exonérations fiscales et sociales pendant cinq ans.




L'Observatoire des territoires (Commissariat général à l'égalité des territoires) met à jour une carte interactive, permettant de visualiser les ZRR, et bien d'autres indicateurs.

 

 

Zone d'aménagement différé (ZAD)

Une Zone d'aménagement différé (ZAD) peut être instaurée sur décision motivée du préfet après avis, ou sur proposition de la collectivité territoriale concernée. Elle doit être compatible avec le SCoT s'il existe.

Au sein du périmètre de la ZAD, les élus locaux, un établissement public ou encore une société d'économie mixte pourront user du droit de préemption ou encore d'acquérir en priorité, en cas de mutation, des terrains ou des bâtiments à des fins d'aménagement (politique de l'habitat, activité économique, loisirs et tourisme, équipement collectif, patrimoine, renouvellement urbain, lutte contre l'insalubrité). L'acte créant la ZAD précise le titulaire du droit de préemption, qui peut le déléguer.

La ZAD est un outil de lutte contre la spéculation foncière dans les espaces d'aménagement du territoire puisque, en cas de préemption en révision du prix, ou d'expropriation, l'usage du bien est évalué à la date de la création de la ZAD.

En revanche, la ZAD présente l'inconvénient d'octroyer aux propriétaires de biens présents dans la ZAD un droit de délaissement, mettant en demeure le titulaire du droit de préemption d'acquérir son bien à son prix, ou à un prix négocié, ou à un prix fixé par le juge de l'expropriation, ou encore de renoncer à son droit de préemption.

 

 

 

Guides pour les élus

 

 

 

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