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Les ensembles commerciaux

Zones commerciales et ensembles commerciaux

Différence entre la notion de zone commerciale et d’ensemble commercial

Le droit de l’urbanisme et de la planification urbaine prévoit de nombreux zonages qui permettent l’application de certaines règles particulières et adaptées au développement économique (commerces, artisanats, industries et services).

A titre d’exemple, les collectivités identifient fréquemment des « Zones d’activités » (ZA), des « zones d’aménagement concertés » (ZAC) ou des « Zones artisanales et commerciales » (ZACOM) destinées à concentrer dans un espace délimité des activités spécifiques. Ces espaces font généralement l’objet d’une concertation locale et d’aménagements routiers concertés, soit pris en charge par un aménageur soit directement par une collectivité. Ces espaces peuvent être très étendus et ne pas concentrer d’activité commerciale en un même lieu.

Ces zones qui trouvent leur origine dans des textes urbanistiques ne sont pas à confondre avec les ensembles commerciaux dont la définition, relevant du code de commerce, est plus restrictive puisqu’elle tend à isoler un ensemble économiquement cohérent et articulé autour d’une logique commune.

Notion d’ensemble commercial

Dans la législation actuelle, sont soumises à autorisation d’exploitation commerciale, la création d’un ensemble commercial d’une surface de vente supérieure à 1 000 m² ou l’extension d’un ensemble commercial ayant déjà atteint le seuil de 1 000 m² ou devant le dépasser par la réalisation du projet (article L. 752-1).

Cette notion permet d’éviter que le pétitionnaire ne s’affranchisse de l’obligation de demander une autorisation d’exploitation commerciale en morcelant des projets composés de commerces d’une surface de vente inférieure à 1 000 m² de surface de vente mais formant un ensemble économiquement cohérent. L’objectif de la législation de l’aménagement commercial est d’analyser le développement de ces ensembles constituant une unité économique et non des commerces isolés les constituant.

Le raisonnement par « faisceau d’indices » du juge

Pour caractériser un ensemble commercial au sens de l’article L. 752-3 du code de commerce, la loi retient deux conditions : l’une tenant au site et l’autre au choix parmi les 4 critères énoncés.

Le même site

La première condition nécessaire pour délimiter un ensemble commercial est d’être en présence d’un « même lieu », c’est à dire d’une « unité de lieu » entre les différentes composantes de l’ensemble commercial.

Les 4 critères alternatifs

La deuxième condition à remplir doit correspondre à l’un des 4 critères énoncés à l’article L. 752-3. Une seule de ces conditions, couplée à l’unité de lieu, est nécessaire pour caractériser l’ensemble commercial.

Même opération d’aménagement foncier

Il s’agit notamment des zones d’aménagement concerté (ZAC) dès lors que la conception des commerces visés est commune, même en plusieurs tranches.

Aménagements conçus pour permettre à une même clientèle l'accès des divers établissements

L’existence d’un parking commun est l’aménagement le plus souvent cité par le juge pour identifier un « aménagement conçu pour permettre à une même clientèle l’accès des divers établissements ».

Des voies publiques ou privées ayant principalement pour vocation d’assurer la circulation interne entre les commerces concernés constituent des aménagements spécifiques à l’ensemble commercial.

Une gestion commune de certains éléments de leur exploitation

La gestion commune doit porter sur l’exploitation concrète des magasins. La mise en commun des aires de stationnement est un indice d’une gestion commune de ces éléments.

Une structure juridique commune

Cette condition est remplie dès lors que les magasins sont contrôlés, soit par la même entité, soit par des entités liées juridiquement (par ex. des filiales).

Le cas particulier des « drive »

Les « drive » ne sont pas des magasins de commerce de détails et n’ont pas de surface de vente. Aussi, alors même qu’ils sont soumis en tant que « Drive » à la réglementation des AEC, ils ne constituent pas avec d’autres magasins des ensembles commerciaux.

 

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